ছয় বছর আগে রাজধানীর শাহীনবাগে ১ হাজার ২৫০ বর্গফুটের একটি অ্যাপার্টমেন্ট বা ফ্ল্যাট কিনতে স্বল্প পরিচিত এক আবাসন প্রতিষ্ঠানে বুকিং দেন পুরান ঢাকার ব্যবসায়ী মাজহার হোসেন। তারপর প্রতি মাসে কিস্তিও পরিশোধ করতে থাকেন। তবে কয়েক মাস যেতেই তিনি লক্ষ করলেন, প্রকল্পের কাজ অত্যন্ত ধীরগতিতে চলছে। ব্যবহার করা হচ্ছে নিম্নমানের নির্মাণসামগ্রী।

মাজহার হোসেন জানালেন, এখন ফ্ল্যাট বুঝে পাইনি। কবে পাব সেটি নিশ্চিত না। ভবনের কাঠামো নির্মাণকাজ শেষ হলেও অন্যান্য কাজ বাকি। আবাসন প্রতিষ্ঠানের মালিক কেবল আশ্বাসই দিয়ে যাচ্ছেন।

অধিকাংশ মধ্য ও নিম্ন মধ্যবিত্ত পরিবার নিজেদের স্থায়ী ঠিকানার জন্য একটা বাড়ি বা ফ্ল্যাটের স্বপ্ন দেখে। সুন্দর ভবিষ্যতের কথা চিন্তা করে ফ্ল্যাট কিনতে অনেকেই সারা জীবনের সঞ্চয় বিনিয়োগ করেন। তাঁদের কেউ কেউ মাজহার হোসেনর মতো প্রথম অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে গিয়ে হয়রানির মুখে পড়েন। এখান থেকে বেরিয়ে আসাটা কঠিন হয়ে পড়ে।

রাজধানীতে জমির দাম অত্যধিক। নির্মাণসামগ্রীর দামও প্রতিনিয়ত বাড়ছে। সে জন্য ফ্ল্যাটের দাম অনেক বছর ধরেই আকাশচুম্বী। তবে চাহিদা বেশি থাকায় এই খাতে ব্যবসায়ীর সংখ্যাও অনেক। তাদের অধিকাংশই নিয়মনীতি মেনে ব্যবসা করলেও কিছু প্রতিষ্ঠান সেসবের তোয়াক্কা করছে না। চটকদার বিজ্ঞাপন দিয়ে ক্রেতাদের আকৃষ্ট করার চেষ্টা করে। অনেকে বুঝে, না বুঝে সেসব প্রতিষ্ঠানের প্রকল্পে বিনিয়োগ করেন। পরে দেখেন, প্রতিষ্ঠানের কথা আর কাজে মিল নেই। তখন বছরের পর বছর ঘুরেও কাঙ্ক্ষিত ফ্ল্যাট বুঝে পান না। নিজের একটি বাড়ির স্বপ্ন স্বপ্নই থেকে যায়।

নিজের ফ্ল্যাটের স্বপ্ন যেন দুঃস্বপ্ন না হয়ে ওঠে, সে জন্য নানা বিষয় খেয়াল রাখতে হবে। আপনি যদি জীবনের প্রথম ফ্ল্যাট কেনার চিন্তাভাবনা করেন, তাহলে চুক্তি করার আগে ১০টি কৌশল জেনে নেওয়া উচিত। এগুলো বিবেচনা করে ফ্ল্যাট কেনার সিদ্ধান্ত নিলে ভবিষ্যতে সম্ভাব্য ঝামেলার মুখে পড়া থেকে আপনি রক্ষা পেতে পারেন—

১. সাধ আর সাধ্য
ফ্ল্যাট কেনার আগে আপনার সাধ আর সাধ্যের মধ্যকার বোঝাপড়া সম্পন্ন করতে হবে। ধরা যাক, আপনার ৮০ লাখ টাকার একটি ফ্ল্যাট কেনার আর্থিক সক্ষমতা রয়েছে। তবে আপনি সাতপাঁচ না ভেবে গৃহঋণ নিয়ে দুই কোটি টাকার ফ্ল্যাট কিনে ফেললেন। কিস্তি পরিশোধ করতে গিয়ে দেখলেন, দৈনন্দিন সংসার চালানো কঠিন। একপর্যায়ে ঋণ পরিশোধে ব্যর্থ। তখন ফ্ল্যাট বিক্রি করা ছাড়া কোনো উপায় নেই। সে জন্য বাজেট অনুযায়ী ফ্ল্যাট কেনার পরিকল্পনা করা প্রয়োজন।

রাজধানী ঢাকায় কমবেশি ৬০-৭০ লাখ থেকে শুরু করে ১৫-২০ কোটি টাকার ফ্ল্যাটও আছে। গুলশান-বনানী, ধানমন্ডি, বারিধারার মতো এলাকায় অভিজাত ফ্ল্যাটের দাম প্রতি বর্গফুট ২০ থেকে ৩৬ হাজার টাকা। আবার বাড্ডা, রামপুরা, খিলগাঁও, মিরপুরসহ কিছুটা পিছিয়ে থাকা এলাকায় প্রতি বর্গফুট ১০ হাজার টাকার মধ্যে পাওয়া যায়। আবাসন খাতের শীর্ষস্থানীয় প্রতিষ্ঠানের ফ্ল্যাট কিনতে গেলে বেশি অর্থ ব্যয় করতে হবে। তবে এসব প্রতিষ্ঠান নিয়মনীতি মেনে ব্যবসা করে।

অভিজাত এলাকার বাইরে অন্য সব এলাকায় স্থানীয় ছোট কোম্পানির আবাসন প্রকল্প রয়েছে। তাদের ফ্ল্যাটের দাম তুলনামূলক কম। আবার কয়েকজন মিলে জমি কিনে বাড়ি বানাতে পারলে ফ্ল্যাটের দাম কম পড়ে। পুরোনো ফ্ল্যাটের দামও কম। আর্থিক সামর্থ্য না থাকলে সেটিও বিবেচনা করতে পারেন।

২. প্রয়োজন মিটবে যেখানে
অনেকেই কোথায় ফ্ল্যাট কিনবেন সেটি নিয়ে দুশ্চিন্তায় থাকেন। তবে সন্তানের লেখাপড়ার বিষয়টি মাথায় রেখেই ফ্ল্যাট কেনার এলাকা বাছাই করা দরকার। আপনি যেখানে ফ্ল্যাট কিনতে চান, তার আশপাশে ভালো স্কুল-কলেজ, বিশ্ববিদ্যালয় আছে কি না, দেখে নিন। আবার ফ্ল্যাটটি যেখানে, সেখান থেকে কর্মস্থলে যাওয়ার যোগাযোগব্যবস্থা কেমন, তা-ও বিবেচনা করতে হবে। যোগাযোগব্যবস্থা ভালো হলে অফিস কিছুটা দূরে হলেও সমস্যা হয় না। তা ছাড়া ফ্ল্যাটের আশপাশের রাস্তাঘাট, বাজারসুবিধা কেমন, সেসবও বিবেচনায় রাখা দরকার।

৩. ভবনের সুযোগ-সুবিধা
আবাসন প্রকল্পে বিভিন্ন ধরনের সুযোগ এখন আর বিলাসিতা নয়, নিত্যদিনের প্রয়োজন। তাই ব্যায়ামাগার, সুইমিংপুল, কমিউনিটি স্পেস, বাচ্চাদের খেলার জায়গা, গাড়ি পার্কিং, নিরাপত্তাব্যবস্থা, বিদ্যুৎ, পানি ও গ্যাসের সরবরাহের বিষয়ে ভালোভাবে খোঁজখবর নিতে হবে। তবে সবগুলো সুবিধা নিতে গেলে প্রচুর অর্থ বিনিয়োগ করতে হবে, সেটিও বিবেচনায় রাখতে হবে।

৪. সঠিক প্রতিষ্ঠান বাছাই
কোন প্রতিষ্ঠানের কাছ থেকে ফ্ল্যাট কিনছেন, সেটি খুবই গুরুত্বপূর্ণ। তার কারণ সেই প্রতিষ্ঠান যদি নিয়মকানুন না মেনে ব্যবসা করে, তাহলে আপনি বিপদে পড়বেন। সে জন্য খোঁজ নিন, প্রতিষ্ঠানটির অ্যাপার্টমেন্ট হস্তান্তরের অতীত ইতিহাস কেমন। প্রতিষ্ঠানটি আবাসন ব্যবসায়ীদের সংগঠন রিহ্যাবের সদস্যপদ আছে কি না, সেটিও যাচাই করুন। কারণ পরবর্তী ফ্ল্যাটসংক্রান্ত কোনো ঝামেলা হলে আপনি সংগঠনটির দ্বারস্থ হতে পারবেন। এ ধরনের জটিলতা নিরসনের রিহ্যাবের পৃথক কমিটিও রয়েছে। তারা নিয়মিতই এসব অভিযোগ নিষ্পত্তি করে। তবে কেবল নিজেদের সদস্য প্রতিষ্ঠানের বিরুদ্ধে অভিযোগই আমলে নেয় রিহ্যাব। ফলে আবাসন প্রতিষ্ঠানের রিহ্যাব সদস্যপদ থাকাটাও জরুরি।

৫. অনুমোদনহীন প্রকল্পে সতর্ক
রাজধানীতে আবাসিক, বাণিজ্যিক যেকোনো ভবনের অনুমোদন দিয়ে থাকে রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (রাজউক)। অনুমোদন না নিয়ে ভবন করলে সেটি ভেঙে দিতে পারে রাজউক। সে জন্য আপনি যে আবাসন প্রকল্পের ফ্ল্যাট কেনার পরিকল্পনা করছেন, সেটি রাজউক অনুমোদিত কি না, তা যাচাই করে দেখতে হবে।

৬. জমির খোঁজও লাগবে
আপনি যে আবাসন প্রকল্পের ফ্ল্যাট কিনতে চান, সেটি যে জমিতে নির্মাণ হবে বা হচ্ছে, সেটি নিষ্কণ্টক কি না, যাচাই করতে হবে। ভূমি কার্যালয়ে গিয়ে তল্লাশি দিয়ে জমির মালিকানা ও দখলদার সম্পর্কে সব তথ্য সংগ্রহ করতে হবে। অর্থাৎ যে জমির ওপর আবাসিক প্রকল্প হবে, সেটির দলিলপত্র যাচাই করে নেওয়া ভালো। জমি নিয়ে কোনো মামলা আছে কি না, সেটি দেখতে হবে। না হলে ভবিষ্যতে ঝামেলায় পড়ার আশঙ্কা থাকবে।

৭. শর্তের খুঁটিনাটি জানুন
ফ্ল্যাট কেনার আগে আবাসন প্রতিষ্ঠানের সঙ্গে চুক্তির সব শর্ত ভালো করে পড়ে দেখতে হবে। চুক্তিতে সুস্পষ্টভাবে ফ্ল্যাট কেনার শর্ত, ভবন নির্মাণে ব্যবহৃত উপকরণ, ফ্ল্যাটের অনুমোদিত নকশা, ভবনের কোন ফ্ল্যাটটি কিনছেন এবং ক্রেতা যদি উন্নত মানসম্পন্ন সরঞ্জাম ব্যবহার করতে চান, তাহলে দুই পক্ষের পারস্পরিক সম্মতি—এ বিষয়গুলো উল্লেখ থাকতে হবে। এ ছাড়া একেক আবাসন প্রতিষ্ঠানের ফ্ল্যাটের আয়তন একেকভাবে পরিমাপ করে। ফলে ফ্ল্যাটের মোট আয়তন ও ব্যবহারযোগ্য আয়তনের বিষয়ে পরিষ্কারভাবে আগেই বুঝে নিতে হবে। সেটি চুক্তিতে রয়েছে কি না, সেটিও নিশ্চিত করতে হবে। এ বিষয়ে অভিজ্ঞ আইনজীবীর সঙ্গেও পরামর্শ করে নেওয়া যেতে পারে।

৮. কিস্তি নিয়ে পরিষ্কার ধারণা
ফ্ল্যাট যদি কিস্তিতে কেনা হয়, তাহলে কত কিস্তি ও কবে হস্তান্তর হবে, সেটি চুক্তিতে উল্লেখ থাকতে হবে। কোনো কারণে ফ্ল্যাট কেনা না হলে সেটি কীভাবে নিষ্পত্তি হবে, তা–ও স্পষ্টভাবে থাকতে হবে।

৯. কোনটি কেনা লাভজনক
রেডি বা প্রস্তুত, নির্মাণাধীন নাকি শিগগিরই নির্মাণ শুরু হবে, এমন প্রকল্পের ফ্ল্যাট কিনবেন, সেটিও চূড়ান্ত করতে হবে। মনে রাখতে হবে, প্রস্তুত ফ্ল্যাটের দাম বেশি। নির্মাণ শুরু হবে এমন ফ্ল্যাট বুঝে পেতে সময় লাগে। সে ক্ষেত্রে নির্মাণাধীন ভবনে অ্যাপার্টমেন্ট কেনাটা আপনার জন্য বেশি সুবিধাজনক। কারণ, যত দ্রুত আপনি নিজের বাসা বা ফ্ল্যাটে উঠতে পারবেন, তাতে বাসাভাড়া বাবদ খরচ কমবে। সেই টাকা দিয়ে ঋণের কিস্তি পরিশোধে সুবিধা হবে আপনার।

১০. ঋণ নিন বুঝেশুনে
বর্তমানে ব্যাংকগুলো একজন গ্রাহককে দুই কোটি টাকা পর্যন্ত গৃহঋণ দিতে পারে। ব্যাংকবহির্ভূত আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলো (লিজিং কোম্পানি) আগে থেকেই গ্রাহকের চাহিদামতো ঋণ দিয়ে দেয়। আবার সরকারি সংস্থা বাংলাদেশ হাউস বিল্ডিং ফাইন্যান্স করপোরেশন (বিএইচবিএফসি) অন্যদের চেয়ে কম সুদহারে ঋণ দেয়। ফলে ঋণ নেওয়ার আগে সুদহারের পাশাপাশি শর্তগুলো ভালো করে দেখে নিন।

প্রকৃতিতে জোরেশোরে শীত আসতে শুরু করেছে। শীতকালে ঠান্ডার হাত থেকে বাঁচতে গরম কাপড়, সোয়েটার, লেপ কম্বলের ব্যবহার তো আছেই। সেই সঙ্গে ঘরকে কীভাবে উষ্ণ রাখা যায় সেদিকেও লক্ষ রাখা জরুরি।

শীতকালে ঘর উষ্ণ রাখার অন্যতম উপায়গুলোর একটি হচ্ছে হিটিং সিস্টেম ব্যবহার করা বা রুম হিটার ব্যবহার করা। কিন্তু হিটিং সিস্টেম প্রচুর পরিমাণে বিদ্যুৎ বিল বাড়িয়ে দিতে পারে। শীতে ঘর উষ্ণ রাখার পাশাপাশি পরিষেবা বিলও হাতের নাগালের মধ্যে রাখতে ব্যবহার করতে পারেন কিছু ঘরোয়া উপায়। যেখানে ব্যয় হবে অল্প, কিন্তু শীত ঠেকাতেও যথেষ্ট কার্যকর।

চলুন দেখি চমৎকার কিছু পদ্ধতি—

খোলা জানালা
শীতকালে বাইরের ঠাণ্ডা বাতাস থেকে বাঁচতে দরজা-জানালা বন্ধ করে রাখতেই অভ্যস্ত আমরা। অথচ ঘর গরম রাখা এবং বিশুদ্ধ বাতাস আনাগোনা জন্য দরজা-জানালা খোলা রাখা খুব দরকার। তা শীত হোক বা গ্রীষ্ম। সকালে সূর্য ওঠার সঙ্গে সঙ্গে একটু ঠাণ্ডা লাগলেও ঘরের জানালা খুলে দিন। এতে করে সূর্যের আলো ও তাপের সর্বোচ্চ ব্যবহার পাবেন ঘরে। আপনার শরীরও বাহিরের তাপমাত্রার সঙ্গে মানিয়ে নিতে পারবে। যদি সম্ভব হয় জানালার যে অংশ দিয়ে সূর্যের আলো ঢোকে, তার বিপরীত দেয়ালে একটা আয়না বসান। সূর্যের আলো আয়নায় প্রতিফলিত হয়ে ঘরের তাপমাত্রা বাড়িয়ে দেবে। তবে বিকেলের মধ্যে জানালা বন্ধ করে দেওয়াই উত্তম। বিকেলে সূর্যের আলো কমে আসার সঙ্গে সঙ্গে তাপমাত্রা কমতে থাকে, বাড়তে থাকে ঠাণ্ডা। সেই সঙ্গে মশাও ঢুকতে থাকে ঘরে। তাই বিকালে দরজা-জানালা বন্ধ করে দিন।

ব্যবহার করুন ভারী পর্দা
শুধু ঘরের সৌন্দর্য নয়, গরমে সূর্যের আলোর তীব্রতা আর শীতে ঠাণ্ডা বাতাসের ছোবল থেকে বাঁচতেও দরজা জানালার পর্দা খুবই কার্যকর। রোদ থাকার সময়ে পর্দা খুলে রাখলে ঘরে আলো ঢুকবে, কিন্তু রাতে পর্দা দিয়ে রাখাই ভালো। রাতে পর্দা বন্ধ করে দিলে দিনের এই উষ্ণতা ঘর থেকে বেরিয়ে যেতে পারবে না। ফলে ঘর গরম থাকবে। পর্দার রঙ উজ্জ্বল হলে ভালো হয়। যেমন- লাল, কমলা, নীল, এসব রঙ তাপ কুপরিবাহী। তাপ পর্দার মধ্য থেকে বের হতে পারে না। অনেকের কাছেই ব্যবহারের জন্য ২-৩ ধরনের পর্দা থাকে। শীতের হাত থেকে বাঁচতে এক জোড়া পর্দা আলাদা রাখাই যায়।

উজ্জ্বল রঙ ব্যবহার
উজ্জ্বল রঙ তাপমাত্রা ধরে রাখতে সক্ষম। তাই শীতকালে যদি উজ্জ্বল রঙ দিয়ে দেয়াল রঙ করানো যায়, তবে তা তাপমাত্রা আবদ্ধ করে রাখতে সক্ষম হবে। কারণ, উজ্জ্বল রঙের তরঙ্গদৈর্ঘ্য বেশি।

ঘর রঙ করানো কষ্টসাধ্য মনে হলে বাড়ির ইন্টেরিয়র ডেকোরেশনে পরিবর্তন আনতে পারেন। বিছানার চাদর, সোফার কভার ও জানালার পর্দায় নিয়ে আসুন উজ্জ্বল রঙের ব্যবহার। ঘরে একটি বড় লাইট দেবার পরিবর্তে ছোট ছোট এলইডি বা বাল্ব লাগাতে পারেন। এতে করে ঘরের উজ্জ্বলতা বৃদ্ধি পাওয়ার পাশাপাশি ঘরের তাপমাত্রাও বেড়ে যাবে।

কার্পেটের কার্যকারিতা
শীতকালে দেখবেন সবচেয়ে বেশি যে বিষয়টা ভোগায় তাহলো, হিমশীতল পা গরম হতে চায় না। এমনকি কম্বলের নিচে পা ঢুকিয়ে রাখলেও না। শীতকালে ঘরের মেঝেতে যতই স্যান্ডেল পায়ে হাঁটি না কেন, পা ঠাণ্ডা হবেই।

শীতের সময় মেঝে ঢেকে দিন কার্পেট বা শতরঞ্জি দিয়ে। এটি ঘরের মেঝে ঠাণ্ডা হওয়া থেকে রক্ষা করে। বর্তমানে পাটের তৈরি নানা আধুনিক কারুকাজের চাটাই পাওয়া যায়। যা ঠাণ্ডা ছড়াতে বাধা দেয়। এগুলো ব্যবহার করে দেখতে পারেন।

অ্যালুমিনিয়াম ফয়েল ব্যবহার
অ্যালুমিনিয়াম ফয়েল শীতে ঘরের উষ্ণতা রক্ষায় অন্যতম কার্যকরী উপায়। অ্যালুমিনিয়াম খুব ভালো তাপ পরিবাহক হিসেবে কাজ করে। এমনকি তাপ প্রতিফলনের ক্ষেত্রেও এটা দারুণভাবে কাজে আসে। শীতকালে ঘর গরম রাখতে ফয়েল পেপার ব্যবহারের কোনো বিকল্প নেই। শীতে রান্নাঘরের দেয়ালে বিশেষ করে চুলার আশেপাশে কিছু ফয়েল পেপার লাগিয়ে রাখুন। অ্যালুমিনিয়ামের প্রতিফলন ক্ষমতার কারণে দেয়ালের মধ্যে দিয়ে তাপ চলে যেতে পারে না। বরং ঘরে প্রতিফলিত হতে বাধ্য হয়। যার দরুন ঘরের তাপমাত্রা বৃদ্ধি পায়, ঘর উষ্ণ হয়।

বাবল র‍্যাপ ব্যবহার
শীতে ঘর উষ্ণ রাখতে বাবল র‍্যাপকে সহজ উপায় হিসেবে বেছে নিতে পারেন। শুধু প্যাকিংয়ের কাজে নয় কিংবা বাচ্চাদের খেলার কাজে নয়, বাবল র‍্যাপ শীতকালে ঘর গরম রাখার কাজেও ব্যবহার করা যেতে পারে। বাতাসের যেহেতু তাপ আটকে রাখার ক্ষমতা আছে, বাবল র‍্যাপও তাই ঘর উষ্ণ রাখতে দারুণভাবে কাজে আসতে পারে। তাই ঘরে তাপমাত্রা ধরে রাখতে চাইলে আপনার জানালাগুলোয় একটি করে বাবল র‍্যাপের শিট ঝুলিয়ে রাখতে পারেন।

বিছানায় গরম পানির বোতল
রাতের বেলা ঠাণ্ডা বিছানায় ঘুমোতে কার ভালো লাগে বলুন? শীতকালে বিছানা কিছুক্ষণ খালি থাকলে ঠাণ্ডা হয়ে যায়। কিন্তু বিছানা আরামদায়ক এবং উষ্ণ রাখতে একটা গরম পানির বোতল কম্বলের নিচে রেখে দিতে পারেন। চাইলে হট ওয়াটার ব্যাগও ব্যবহার করতে পারেন। এতে করে বিছানা উষ্ণ থাকবে, আপনার ঘুমাতে বা বিশ্রাম নিতেও অস্বস্তি হবে না।